新城控股投资价值分析

发布时间:2019-06-12 12:26:19;;来源:

分享人:@Munger1924

分享概览:

中国地产行业的简要情况

为什幺选择新城控股进行研究

新城控股的简要情况介绍

新城控股的商业模式:主要特色及竞争力

新城整体销售情况简要介绍

新城控股的吾悦广场情况

新城19年业绩预测

问答环节

分享人简介:Munger1924,有比较丰富的人生经历,曾几次创业,从事过工程审计、企业、工厂等多种工作,开创的木材企业曾经多年网络销售额在阿里巴巴和淘宝网全网第一名,做过VC/PE投资,主要以实业的视角来进行价值投资,同济大学杭州投融资校友会常务理事,民间组织“杭州价值投资西湖会”的发起人。

大家好,今天由我来为大家分享一下新城控股,作为主要的整理人之一,其实我是一个代表,因为投资分析的完成是大家共同交流的结果,比如Tommyshire、风林火山等。

中国地产行业的简要情况

研究一只股票,了解行业很重要。邱国鹭前辈曾经说过,高毅不是做股票研究的,而是做产业研究的,换句话说把行业理解清楚,就更容易了解行业的发展情况及脉络,同时也更明白股票在行业中的地位及未来发展趋势。

关于地产行业的数据特别多,我列一个简单的数据,这是全国的房地产销售额及GDP情况。

左边箭头指房地产销售额占GDP比重,可以看到该比例每年都在显着上升,2018年已占16.66%以上,右边有三个箭头,是年度差额占当年GDP比例,最近连续四年房地产销售额变化都占到GDP总额的1.5%以上。大家经常看新闻联播或媒体报道,听到中央领导人总是在强调我们要保证经济增长的平稳,增长率在6.5%还是6.6%,6.8%,但其实在GDP发展的过程中,0.5%对国家也很重要,也就是说房地产行业在中国的经济发展中是非常重要的行业。

第二张表是商品房的全国平均售价,该数据类似于统计局的统计数据,会引来非常多的人质疑,但作为房地产行业投资的人来讲,还是有参考的意义。对这个数据我想突出的是同比增长在2004,2005,2007,2009,2016年份较大,也就是说其他年份 配资和杠杆 增幅大概在5%以下。

还有一个数据,从91年以来,商品房均价从786元增长到2017年的7892元,复合年化增长率是9.82%。

再看下图中的六个红色箭头表示出比较值得注意的数字,在中国有房地产历史以来,有2次房地产行业的重大的调整,一次在2008年,经济危机,房地产销售额下降了19.5%,第二次在2014年房地产销售下降了6.3%;而右侧销售面积的下降与销售额下降持平,房地产平均售价的变化在2008年下降了0.22%,而2014年价格下则反而上升了1.38%。也就是说在绝大部分时候,房地产销售额从1998年以后基本上一路狂飙,20%以下的时间都不是特别多。即使在2008年及2014年销售额出现非常大下滑的时候,均价都没有下滑。所以说,房地产的重要性体现在房地产发展已经不是简单的个人购房行为而是涉及到整个国民经济的发展。同时2008年和2014年均价没有太大变化,虽然地域差距可能比较大,但说明确实是一个比较真实的均价,也可理解为在当时虽然有些人减少了买房,但是刚需的人还是有一定的需求。

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