存量时期下资产证券化开启万亿市场

发布时间:2019-03-30 18:04:47;;来源:

  对付房企而言,在传统融资渠道受阻的情形下,构造资产证券化更有助于企业融资渠道的拓宽。

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  资产证券化的界说与生长背景

  1、资产证券化的界说和特征

  1)资产证券化的根基界说 

  资产证券化,是指具有可预期的、不变的将来现金流的资产停止组合、风险隔离和声誉增级,以资产所产生的将来现金流为偿付支撑,刊行可以通畅的有价证券的构造化融资勾当。

  从界说来看,可以归纳出资产证券化的三个关头特征,而这也是断定资产证券化产物是否适宜标准的关头。 

  首先,资产证券化的本质是出售资产将来的现金流。理论上说,可以产生可预期、不变的将来现金流的资产,都可以成为资产证券化的工具。 

  其次,转化的证券是可以通畅的有价证券。资产证券化是一种构造化的融资勾当,但其本质仍然是有价证券,可以在二级市场停止通畅。 

  末了,风险隔离是断定资产证券化的标准。一样平常来说,根本资产的原始持有人要把资产停止“真实出售”后才可以停止资产证券化。所谓的真实出售,即原始权益人真正把证券化根本资产的收益和风险让渡给了特别目的载体(Special Purpose Vehicle,简称SPV)。其目的是将根本资产与资产原始持有人停止风险隔离,令资产证券化的声誉根本变为根本资产或者资产池所构成的现金流,而非原始持有人,从而降低证券的声誉风险,进步声誉品级,降低融资源钱。 

  从另一方面来说,由于资产证券化的“真实出售”,也为资产的“会计出表”供给了可能,使得企业在获得融资填补资金的同时,也可以改善财务构造,在报表上起到降低欠债率的浸染。尤其是在融资情形不竭收紧的当下,一份斑斓的报表不仅可以晋升企业笼统,添加投资者抉择自信心;别的在传统融资规模也能更具上风,为企业带来更多间接经济收益。

  2)资产证券化的首要介入主体(略) 

  3)资产证券化与传统融资编制的斗劲(略) 

  2、我国资产证券化政策与生长过程 

  从资产证券化在我国的生长来看,可以概略分为三个首要的历史阶段。在第一阶段中,跟着资产证券化在全球规模内的引进以及2004年我国第一轮试点,我国资产证券化相干实操轨制起头建立,我国也迎来了资产证券化的萌芽期。在第二阶段中,跟着美国次贷危机的竣事,我国资产证券化业务重新启动,资产证券化进入到了常态化生长。第三阶段中跟着审批制改为备案制,资产证券化规模突飞猛进,至此我国的资产证券化也进入到了快速成长期。

  1)2010年之前:资产证券化的萌芽与试点(略) 

  2)2011-2014年:资产证券化进入常态化生长(略) 

  3)2015至今:资产证券化迎来快速成长期(略)

  02

  房企构造资产证券化近况

  自2014年尾我国企业资产证券化业务备案制在实操层面上落地后,房地产企业也起头考试考试使用资产证券化停止融资,其中世茂于2015年8月成功刊行了全国首单物业费ABS,2015年11月又刊行了全国首单购房尾款ABS,今后房企使用资产证券化融资的规模不竭扩大。

  从今朝房企刊行的资产证券化来看,可以首要分为ABS/ABN、CMBS以及类REITs三种情势,其中CMBS作为MBS(不动产典质支撑债券)中的一种,经由过程将多种商业不动产的典质贷款重新包装,透过证券化过程,以债券情势向投资者刊行。而ABS则是指将企业应收账款等有可预期不变现金流的资产打包成资产池后向投资者刊行债券的一种融资工具。类REITs产物则指以刊行股票或收益凭证的编制聚集浩繁投资者的资金,由专门投资机构停止房地产投资运营办理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

  1、资产证券化规模逐年上升 

  1)在政策扶持下资产证券化规模总量井喷 

  据不完全统计,2015年85家典范房企经由过程资产证券化募集金额总额为39.9亿元。2016年刊行金额同比暴增743.9%到达336.7亿元,首要由于2015年下半年房企完成资产证券化试水后,越来越多的房企起头考试考试把持资产证券化停止融资。2017年起,资产证券化的融资额增幅虽然逐年降落,但总体来看融资额出现逐年上升的趋向,到2018年融资额同比添加35.3%到达649.7亿元,2015到2018年复合添加率达153%,增幅庞大。2019年1-2月,房企停止资产证券化融资较少,募集金额共计41.63亿元,同比减少51.2%,首要由于国内的融资情形自2018年11月以来“回暖”,房企放缓资产证券化的融资方案。 

  房企争相刊行资产证券化产物的缘故缘由,一方面源于国内资产证券化的刊行轨制的渐渐完满以及政策的支撑,另一方面也在于跟着存量时代的到来,房企可以停止资产证化的产物类型以及规模变得加倍丰盛且多元化,同时企业开展资产证券化“出表”既可以满足盘活资产用以融资需求,又可以满足优化财务报表的目的,降低企业的欠债率,从而吸引到更多的融资机缘。

  别的,自2017年起,跟着租赁住房规模受政策的关注以及政策支撑,与住房租赁相干的资产证券化产物规模也在快速晋升。2017年12月25日招商蛇口刊行了一笔40亿元的长租公寓ABN产物,利率5.00%,到2018年,共有保利生长、碧桂园等9家房企刊行了共计107.21亿元租赁住房相干的资产证券化产物,占85家房企资产证券化融资额16.5%,将来,跟着住房租赁规模的渐渐成熟与生长,该规模的资产证券化产物刊行规模也将进一步获得晋升。 

  2)ABS刊行门槛低,是主流的融资编制(略) 

  3)TOP11-30房企累计融资规模最大(略)

  4)碧桂园累计融资规模最大(略)

  2、2018年融资源钱达历史山顶颠峰 

  1)2018年资产证券化融资源钱6.35%

  从85家房企的资产证券化融本钱钱来看,2018融资源钱为6.35%,同比添加0.89个百分点,可以看到,2016年融资源钱仅为5.03%,为历年最低,跟着2016年下半年融资情形收紧以来,各类融资渠道募集资金审核渐渐加难,加上跟着越来越多的中小企业进场,从另一方面也导致了资产证券化融资源钱上升;2015年到2017年,资产证券化融资相对付资产债券类融本钱钱来看,有本钱上风,但到2018年,融资情形全面收紧的情形下,房企经由过程资产证券化融资的本钱上风不再,甚至跨越了债券类融资源钱,但从另一方面来看,由于停止资产证券化融资可以“出表”,有助于房企改善本身的欠债率,在本钱上风不再的情形下房企仍是热衷于停止资产证券化融资。 

  2019年前2月的融资源钱为5.65%,首要由于前2月的企业,历年刊行资产证券化产物融资源钱较低,构造性拉低了团体的融资源钱。

  2)ABS/ABN融资源钱2015-2018年逐年上涨(略)

  3)TOP10房企2018年融资源钱最低(略)

  4)2018年融资源钱达7.00%以上的房企有11家(略)

  03

  各类产物类型满足房企多样生长

  从房地产开展资产证券化的底层资产类型来看,资产证券化又可以细分为以下几类:物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、供给链资产证券化、房钱收益权资产证券化以及类REITs等等,其中房钱收益权资产证券化及类REITs更多呈如今商业项目中,而物业费、购房尾款、供给链则更多与室第发卖互相干注。接下来我们将详细分析一下各类资产证券化产物的特点。

  1、购房尾款ABS:最合适房企的资产证券化编制(略) 

  2、物业费ABS:依靠母公司实力实现增信(略)

  3、供给链ABS:辅佐房企房企办理其应付账款(略) 

  4、房钱收益权ABS及CMBS:拥有优良商业资产的房企的精良选择(略) 

  5、类REITs:仍待轨制进一步健全(略)

  04

  总结(局部略)

  我国资产证券化历程或将步入极新时代

  从2004年的第一批试点,到2014年尾备案制更始后的蓬勃生长,资产证券化的出现为我国经济的起飞做出了巨猛进献。对付房企而言,在传统融资渠道受阻的情形下,构造资产证券化更有助于企业融资渠道的拓宽。据不完全统计,85家典范房企2015年至2018年的资产证券化规模复合添加率到达了153%,截止2018年资产证券化的融资规模已到达了649.7亿元,同比上升35%。 

  团体来看,房企之所以喜欢于构造资产证券化,一方面是由于近年来传统融资渠道受限,资产证券化的出现开拓了房企的融资渠道,为房企扩张带来所需的资金支撑。别的跟着存量时代的到来,房企持有投资物业占比加大。比力发卖物业,存量资产在活动性上问题加倍凸起,而资产证券化则将不动产转换为了通畅的证券,很好处理了不动产活动性问题。另一方面,由于资产证券化具有风险隔离等特点,资产证券化还可以起到冲破主体声誉制约;信息披露要求不高;资产实现“财务出表”等上风。 

  固然比力于国外,我国的资产证券化仍只能算是刚刚起步,相干执法律例仍有需进一步完满,尤其是在RIETs方面,恰是由于税收轨制的问题,我国仍未出现真正意义上的RIETs产物。别的在二级市场的活动性方面,资产证券化比力与股票的成交量仍然较低,这也限定了资产的活动性。但信托跟着我国相干轨制律例的不竭完满以及市场的渐渐成熟,特别是在2019年1月,上交所明晰表示将鞭策公募REITs试点后,估量不久的将来我国的资产证券化生长历程也将会进入到一个新的阶段。

 

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